Prodao Sam Stan U Zvezdari I Preselio Se Bliže Teretani

Februar 2024. godine. Sedim u svom stanu u Zvezdari u 22h. Upravo sam došao kući. Ustao u 5 ujutru. 17 sati radnog dana. Autobus od teretane, 45 minuta po kiši.

Te noći sam rešio da prodam stan. I 6 meseci kasnije sam živeo 10 minuta peške od teretane u bloku 63, Novi Beograd. Evo kako je to izgledalo, i šta sam naučio o tržištu nekretnina u Beogradu.

Brzi pregled

Prodao sam dvosoban stan 55m² u Zvezdari 2024. godine i kupio veći 70m² u Novom Beogradu (blok 63). Ključne lekcije, nemoj da prodaješ sam ako nemaš iskustvo (izgubio sam mesec i po probajući), razgovaraj sa najmanje 3 agencije pre nego što biraš, i razgovaraj samo sa onima koji donose konkretne prodajne cene iz tvog bloka, ne oglasne. Razlika između oglasne i realne cene u Zvezdari, 15 do 20%. Ceo proces trajao 4 meseca.

Zašto sam uopšte prodao?

Matematika putovanja je bila brutalna.

• 45 minuta autobusom od Zvezdare do bloka 45, u jednom pravcu
• Povratak često 55 do 60 minuta po gužvi
• Ukupno 1.5 do 2 sata dnevno u prevozu
• 25 radnih dana x 1.75h = 43.75 sati mesečno
• 525 sati godišnje u autobusu 706

Kad sam to napisao na papiru u januaru 2024. odluka se donela sama. 525 sati je 65 radnih dana od 8 sati. Dva i po meseca svog života dajem GSP-u svake godine.

Plus stres gužve, kašnjenja, zime kad je auto-put ledom pokriven. Ne mogu da normalno treniram u teretani ako sam u autobusu bio sat i po.

Proces prodaje, mesec i po muke

Nikad pre nisam prodavao nekretninu. Mislio sam, staviću oglas na Halo Oglase i 4zida.rs, staviće se sam.

Prvih 6 nedelja, samostalno

Januar 2024. do sredine februara 2024.

Šta sam uradio:

• Uslikao stan telefonom, 15 fotografija
• Napisao oglas, 200 reči
• Postavio na 3 sajta, Halo Oglasi, 4zida, Sasomange
• Postavio cenu 95.000 EUR (55m² x 1727 EUR)
• Čekao

Šta se desilo:

• Prva 2 razgledanja, samo radoznali komšije, niko ne planira da kupi
• Razgledanje 3, čovek nudi 80.000 EUR, 16% ispod moje cene, rekoh mu ne
• Razgledanje 4, žena zainteresovana, dolazi opet, nestaje bez reči
• Razgledanja 5 i 6, ljudi koji uporede moj stan sa drugima, ne zovu opet
• Posle 6 nedelja, nula pravih ponuda

Izgubljeno vreme plus energija plus motivacija. I najverovatnije jedan ozbiljan kupac koga nisam znao da zatvorim.

Druga faza, tražim agenciju

Polovinom februara 2024. shvatio sam da mi treba profesionalac. Zakazao sam sastanke sa 3 agencije u istoj nedelji.

Agencija 1, velika franšiza:

• Dala mi generičnu prezentaciju sa brošurama
• Obećala prodaju za 2 nedelje po ceni od 92.000 EUR
• Nisu doneli nijedan podatak o realnim prodajama
• Osećaj, pokušavaju da me ulove dok sam očajan

Agencija 2, lokalna agencija u Zvezdari:

• Korektni ljudi, profesionalni
• Ali nisu imali klijenta za moj metar kvadrata, prodaju uglavnom veće stanove
• Procena 88.000 EUR, realna ali bez podataka

Agencija 3, Predrag Nekretnine iz Beograda:

• Jedini koji su došli sa konkretnim brojevima
• Doneli su Excel tabelu sa 14 prodaja u Zvezdari u poslednjih 6 meseci, istih ili sličnih kvadratura
• Pokazali razliku između oglasnih i realnih prodajnih cena
• Objasnili proces korak po korak, tačno koje papire treba, kada i kako
• Procena 87.500 EUR, sa obrazloženjem, ne sa obećanjem

Izabrao sam treće. Razlog, podaci umesto priča. Kad neko dolazi sa Excel tabelom pre nego sa obećanjem, ozbiljno je.

Rezultat, 6 nedelja do potpisa

Predrag Nekretnine su imali kupca 10 dana posle potpisivanja ugovora sa njima. Profesionalno fotografisanje, postavka oglasa na 5 sajtova, 3 razgledanja organizovana za mene u istom danu (nisam morao da uzimam slobodan dan).

Prodaja završena za 86.000 EUR. Realna cena, nisam se borio za nerealnih 95.000 koje sam u početku tražio.

Šta me je iznenadilo najviše?

Razlika između oglasne i prodajne cene

Nisam imao pojma koliko je velika. U Zvezdari, mom delu grada:

• Oglasna cena, 1.800 do 2.000 EUR/m²
• Realna prodajna cena, 1.500 do 1.700 EUR/m²
• Razlika, 15 do 20%

Na 55 kvadrata to je 8.000 do 16.000 EUR razlike. Kad to vidiš napisano u Excel tabeli, razumeš zašto moj stan sa cenom na gornjoj granici nije imao pravih kupaca.

Koliko papirologije je potrebno

Dokumenti koje sam morao da pripremim:

• List nepokretnosti (iz katastra)
• Energetski pasoš (oko 150 EUR)
• Potvrda o plaćenom porezu
• Kopija plana stana
• Uverenje da nije pod hipotekom
• Lični karton i izvod iz matične knjige
• Predugovor, pa ugovor (notar)

Bez agencije, sam bi tražio svaki od ovih dokumenata. Sa agencijom, oni kažu šta treba i kad, ti samo potpisuješ.

Kupovina novog stana

Od prodaje 86.000 EUR, platio sam:

• Proviziju agenciji, 2% + PDV = 2.064 EUR
• Porez na kapitalnu dobit, nije bilo (stan imao više od 10 godina)
• Notarske troškove, 350 EUR

Neto u ruci, oko 83.500 EUR. Plus 8.000 EUR uštedjevine = 91.500 EUR za novi stan.

Kupio sam dvosoban stan 70m² u bloku 63 na Novom Beogradu za 89.000 EUR, plus 1.200 EUR notarskih i prenosnih troškova. Ostalo 1.300 EUR za male popravke i stvari.

Razlika u ceni po kvadratu išla mi je u korist. U Zvezdari sam prodao za 1.564 EUR/m², u bloku 63 kupio za 1.271 EUR/m². Za veći stan sam platio manje ukupno kad se izdeli po kvadratu.

4 saveta za one koji prodaju prvi put

1. Nemoj da prodaješ sam ako nisi profesionalac

Izgubićeš mesec i po, i verovatno ozbiljnog kupca. Kupci danas traže agencije jer veruju procesu.

2. Razgovaraj sa najmanje 3 agencije

Svaka da ti drugačiju priču. Razlika u proceni može biti 10.000 do 15.000 EUR. Bez 3 ponude ne znaš ni šta je realno.

3. Biraj agenciju koja donosi podatke, ne obećanja

Pitaj svakog agenta, “koliko stanova u mom bloku je prodato u poslednjih 6 meseci i po kojoj realnoj ceni?” Ako nemaju Excel, nemaju ni procenu.

4. Tvoja cena je uvek nerealna, 10 do 15% viša

Svi mislimo da je naš stan poseban. Realnost je statistika iz katastra. Prihvati to ranije i uštedićeš mesece.

Često postavljana pitanja

Kolika je provizija agenciji u Beogradu?

2 do 3% od prodajne cene, plus PDV 20%. Za 86.000 EUR to je 2.000 do 3.000 EUR.

Koliko traje prodaja stana u Beogradu?

Sa agencijom, 2 do 4 meseca. Bez agencije, 6 meseci plus. Zavisi od cene, lokacije i tržišta.

Isplati li se prodavati u Zvezdari?

Zvezdara je stabilna zona sa ciljanom demografijom, mlade porodice. Prodaja je moguća za 2 do 3 meseca ako je cena realna.

Šta je energetski pasoš?

Dokument koji procenjuje energetsku efikasnost stana. Obavezan za prodaju. Košta 120 do 200 EUR, izdaje se za 3 do 7 dana.

Koliko košta notar?

0.3 do 0.8% od vrednosti stana. Za 86.000 EUR, oko 300 do 700 EUR zavisno od notara.

Sad živim 10 minuta peške od teretane. Trenerski prosek od 2024. godine porastao je za 15% jer sam se pojavljivao u teretani ranije i ostajao duže. Spavam 7.5 sati umesto 6. Ta jedna odluka mi je popravila kvalitet života više nego 3 godine treninga zajedno.

Ako razmišljaš o prodaji, kreni sutra sa 3 sastanka sa agencijama. To je prvi korak. Detalje o tome kako mi je preseljenje uticalo na život i otvaranje teretane imaš u ovom postu.